Análise pessoal FII – FIGS11

Bom dia,

Como voltei ao mundo dos investimentos, vou começar pelos FIIs por alguns motivos:

1. Facilidade na aquisição de cotas;
2. Rendimento mensal (embora pelo valor que vou ter para investir, os rendimentos serão irrisórios);
3. Isenção de IR nos rendimentos e de 20% apenas para os lucros totais;
4. Gosto pessoal por esta modalidade.

Minha ideia para este tipo de postagem é de fazer algumas análises pessoais sobre fundos que me interessaram, nada muito aprofundado até porque estou iniciando, mas é importante destacar que não estou fazendo indicação de investimentos, estou apenas compartilhando as minhas escolhas pessoais para minha carteira.

Minha primeira escolha para análise foi o FIGS11, este é um fundo que ainda está em RMG (Renda Mínima Garantida), é do ramo de shoppings, sendo que um deles ainda está em fase de maturação em uma região que está crescendo e o valor da cota ainda está “acessível” com relação ao seu retorno.

Dados básicos:

(Informe trimestral, emitido no dia 29/09/2017 - Link)

Nome do fundo: Fundo de investimento imobiliário General Shopping Ativo e Renda - FII

CNPJ do Fundo: 17.590.518/0001-25

Quantidade de cotas emitidas: 2.591.500

Segmento de Atuação: Shoppings

Nome do Administrador: SOCOPA Sociedade Corretora Paulista AS

CNPJ do Administrador: 62.285.390/0001-40

E-mail: administracao.fundos@socopa.com.br

Ativos:

Relação de Imóveis para renda acabados (nome, endereço, área - m², nº de unidades ou lojas, entre outras características relevantes¹)	% de Vacância	% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso)
Parque Shopping Maia Avenida Bartolomeu de Carlos, 230 - Guarulhos/SP Área (m²): 31.711,00 Nº de unidades ou lojas: 200 0	19,0000%	16,1000%
Shopping Bonsucesso Avenida Juscelino Kubitscheck de Oliveira, 5.308 - Guarulhos/SP Área (m²): 24.437,00 Nº de unidades ou lojas: 132 0	4,0000%	15,9000%

Imagem externa do Parque Shopping Maia

Imagem interna do Parque Shopping Maia

Imagem externa do Shopping Bonsucesso

Imagem interna do Shopping Bonsucesso

Prazo de vencimento dos contratos: 

Distribuição dos contratos de locação dos imóveis por prazo de vencimento	% de contratos dos imóveis alocados na faixa (% em relação ao valor total das receitas auferidas pelo fundo advindas de imóveis para renda acabados)
Até 3 meses	2,2000%
De 3 meses e 1 dia a 6 meses	0,9000%
De 6 meses e 1 dia a 9 meses	0,9000%
De 9 meses e 1 dia a 12 meses	0,9000%
De 12 meses e 1 dia a 15 meses	1,7000%
De 15 meses e 1 dia a 18 meses	3,5000%
De 18 meses e 1 dia a 21 meses	3,5000%
De 21 meses e 1 dia a 24 meses	0,4000%
De 24 meses e 1 dia a 27 meses	2,6000%
De 27 meses e 1 dia a 30 meses	2,6000%
De 30 meses e 1 dia a 33 meses	1,7000%
De 33 meses e 1 dia a 36 meses	1,3000%
Acima de 36 meses	70,1000%
Prazo indeterminado	7,7000%

Na tabela anterior, havia informado que a vacância é de 19% no Shopping Maia e 4% no Bonsucesso e, dentre os contratos firmados, 70,10% do total das receitas tem contratos com prazo de vencimento acima de 3 anos, e apenas 6,6% está com prazo igual ou menor a 1 ano, isso traz maior tranquilidade para mim, pois não tenho muito interesse em trade, creio que serei mais Buy&Hold, então quanto mais longo os contratos, mais me atrai.

Rentabilidade efetiva no período sob a vigência de garantia
Mês de Referência	Rentabilidade efetiva do FII no mês(%)	Rentabilidade auferida na hipótese de ausência de garantia(%)
abr/17	1,2438%	0,4732%
mai/17	1,2316%	0,4689%
jun/17	1,0753%	0,4276%

Esta informação também tem muita importância, na coluna de Rentabilidade efetiva, é considerado o valor de RMG, que será pago até abril de 2019, no valor de R$ 0,83 / cota, se não fosse isso, a rentabilidade "real" deste fundo é a coluna ao lado "Rentabilidade auferida...", mas vale relembrar que tenho intenção de manter as cotas, então este rendimento pode subir, já que o Shopping Maia está ainda em maturação, visto a vacância de 19,0% e 16,1% de inadimplência, então acho que vou aguardar chegar a R$ 80,00 e comprar, caso eu termine minhas análises do mês e o FIGS seja o primeiro da lista, aí comprarei sem pensar no valor, quero priorizar a renda passiva.