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Análise pessoal FII – FIGS11

Bom dia,

Como voltei ao mundo dos investimentos, vou começar pelos FIIs por alguns motivos:
  1. Facilidade na aquisição de cotas;
  2. Rendimento mensal (embora pelo valor que vou ter para investir, os rendimentos serão irrisórios);
  3. Isenção de IR nos rendimentos e de 20% apenas para os lucros totais;
  4. Gosto pessoal por esta modalidade.

Minha ideia para este tipo de postagem é de fazer algumas análises pessoais sobre fundos que me interessaram, nada muito aprofundado até porque estou iniciando, mas é importante destacar que não estou fazendo indicação de investimentos, estou apenas compartilhando as minhas escolhas pessoais para minha carteira.

Minha primeira escolha para análise foi o FIGS11, este é um fundo que ainda está em RMG (Renda Mínima Garantida), é do ramo de shoppings, sendo que um deles ainda está em fase de maturação em uma região que está crescendo e o valor da cota ainda está “acessível” com relação ao seu retorno.

Dados básicos:

(Informe trimestral, emitido no dia 29/09/2017 - Link)


Nome do fundo: Fundo de investimento imobiliário General Shopping Ativo e Renda - FII
CNPJ do Fundo: 17.590.518/0001-25
Quantidade de cotas emitidas: 2.591.500
Segmento de Atuação: Shoppings
Nome do Administrador: SOCOPA Sociedade Corretora Paulista AS
CNPJ do Administrador: 62.285.390/0001-40

Ativos:

Relação de Imóveis para renda acabados (nome, endereço, área - m², nº de unidades ou lojas, entre outras características relevantes¹)
% de Vacância
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso)
Parque Shopping Maia
Avenida Bartolomeu de Carlos, 230 - Guarulhos/SP
Área (m²): 31.711,00
Nº de unidades ou lojas: 200
0
19,0000%
16,1000%
Shopping Bonsucesso
Avenida Juscelino Kubitscheck de Oliveira, 5.308 - Guarulhos/SP
Área (m²): 24.437,00
Nº de unidades ou lojas: 132
0
4,0000%
15,9000%

Imagem externa do Parque Shopping Maia
Imagem interna do Parque Shopping Maia
Imagem externa do Shopping Bonsucesso
Imagem interna do Shopping Bonsucesso

Prazo de vencimento dos contratos: 

Distribuição dos contratos de locação dos imóveis por prazo de vencimento
% de contratos dos imóveis alocados na faixa (% em relação ao valor total das receitas auferidas pelo fundo advindas de imóveis para renda acabados)
Até 3 meses
2,2000%
De 3 meses e 1 dia a 6 meses
0,9000%
De 6 meses e 1 dia a 9 meses
0,9000%
De 9 meses e 1 dia a 12 meses
0,9000%
De 12 meses e 1 dia a 15 meses
1,7000%
De 15 meses e 1 dia a 18 meses
3,5000%
De 18 meses e 1 dia a 21 meses
3,5000%
De 21 meses e 1 dia a 24 meses
0,4000%
De 24 meses e 1 dia a 27 meses
2,6000%
De 27 meses e 1 dia a 30 meses
2,6000%
De 30 meses e 1 dia a 33 meses
1,7000%
De 33 meses e 1 dia a 36 meses
1,3000%
Acima de 36 meses
70,1000%
Prazo indeterminado
7,7000%

Na tabela anterior, havia informado que a vacância é de 19% no Shopping Maia e 4% no Bonsucesso e, dentre os contratos firmados, 70,10% do total das receitas tem contratos com prazo de vencimento acima de 3 anos, e apenas 6,6% está com prazo igual ou menor a 1 ano, isso traz maior tranquilidade para mim, pois não tenho muito interesse em trade, creio que serei mais Buy&Hold, então quanto mais longo os contratos, mais me atrai.

Rentabilidade efetiva no período sob a vigência de garantia
Mês de Referência
Rentabilidade efetiva do FII no mês(%)
Rentabilidade auferida na hipótese de ausência de garantia(%)
abr/17
1,2438%
0,4732%
mai/17
1,2316%
0,4689%
jun/17
1,0753%
0,4276%


Esta informação também tem muita importância, na coluna de Rentabilidade efetiva, é considerado o valor de RMG, que será pago até abril de 2019, no valor de R$ 0,83 / cota, se não fosse isso, a rentabilidade "real" deste fundo é a coluna ao lado "Rentabilidade auferida...", mas vale relembrar que tenho intenção de manter as cotas, então este rendimento pode subir, já que o Shopping Maia está ainda em maturação, visto a vacância de 19,0% e 16,1% de inadimplência, então acho que vou aguardar chegar a R$ 80,00 e comprar, caso eu termine minhas análises do mês e o FIGS seja o primeiro da lista, aí comprarei sem pensar no valor, quero priorizar a renda passiva.

Comentários

  1. Olá Pai Investidor, com esta RMG é possível comprar e segurar tranquilo até 2019. O único problema é o mercado precificar a cotação para baixo quanto mais próximo estiver do final da RMG. Com o aquecimento da economia, a vacância pode diminuir de forma considerável, melhorando o DY.

    Eu não gosto de fundos com RMG. Mas é apenas opinião pessoal mesmo.

    Um grande abraço e sucesso!

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    Respostas
    1. Boa noite AF,

      A RMG dá esta tranquilidade mesmo, mas também fica o sentimento de estarem queimando caixa com isso já que o pagamento está acima da receita real, eu acredito que mais próximo de 2019 o valor da cota irá cair, mas continuará sendo uma boa hora para comprar rs...

      Abraços.

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  2. Me parece que a sua decisão está bem acertada ( eu entendo muito sobre FII ) seus objetivos me parece bem claro neste post, muito sucesso.

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    1. Boa noite Socrates,

      também não entendo muito de FII ainda, estou começando nesta modalidade, mas gostei bastante do aprendizado até o momento, vou continuar investindo aos pouquinhos até ter conhecimento suficiente (e uma renda melhor para aporte também hahaha).

      Abraços.

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  3. Eu quis dizer que eu NÃO entendo muito sobre FIIS no comentário anterior hehehe

    ResponderExcluir
  4. Tô bem por fora do assunto FII . Mas ler seu post deu uma acendida na vontade de estudar e investir. 1% a.m. ??? Limpinho?!

    Abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Boa noite DP,

      Este foi apenas um dos inúmeros FIIs que existem, realmente está com rendimento muito alto em função da RMG, porém o rendimento real está em torno de 0,45%, mas você pode encontrar alguns com rendimentos acima de 0,7% a.m., amanhã devo soltar mais uma análise que fiz.

      Abraços.

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